空調(diào)行業(yè)市場發(fā)展概況

　　空調(diào)應(yīng)用領(lǐng)域較為廣泛，既可用于家庭領(lǐng)域，也可用于辦公樓、電影院、商場、軌道交通、機場等公共場所。隨著我國經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，在科技進步、居民對生活舒適度要求提高等因素的推動下，空調(diào)行業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，生產(chǎn)技術(shù)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升，在滿足市場消費需求、改善居民生活品質(zhì)等方面起到重要作用。憑借內(nèi)外部的發(fā)展優(yōu)勢和機遇，我國已成為世界空調(diào)的生產(chǎn)和消費大國。

2017年我國空調(diào)行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)（主營業(yè)務(wù)收入在2000萬元以上）創(chuàng)造的總營收為2896.59億元，同比增長6.01%；生產(chǎn)產(chǎn)量為18039.8萬臺，同比增長26.4%。數(shù)據(jù)（圖表1）顯示，規(guī)模以上企業(yè)近3年創(chuàng)造的營收額和產(chǎn)量均保持持續(xù)增長，其中2017年受夏季高溫天氣頻次高且范圍廣刺激，空調(diào)行業(yè)營收增長明顯放大。但是受全球貿(mào)易保護趨勢增強的影響，空調(diào)出口數(shù)量逐年減少。

圖表1：

注：由于統(tǒng)計局每年統(tǒng)計的規(guī)模以上空調(diào)企業(yè)數(shù)不一樣，增幅都是當(dāng)年與上一年同企業(yè)數(shù)的營收和產(chǎn)量之比，而不是當(dāng)年與上一年數(shù)值之比。

預(yù)計2018年，按6%的同比增長率水平，國內(nèi)空調(diào)行業(yè)總營收額將突破3000億元。未來，隨著空調(diào)生產(chǎn)工藝的發(fā)展、生產(chǎn)效率的提高以及居民對生活品質(zhì)追求的提升，空調(diào)行業(yè)仍具有廣闊的市場拓展空間。
二百強房企市場宏觀數(shù)據(jù)

2018年上半年，市場調(diào)控政策層面可謂是熱鬧紛呈，決策層重申“房住不炒”的定位，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁。各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓，成都、太原、徐州等多個二三線城市相繼落地乃至升級四限，但政策內(nèi)容了無新意，政策力度相較溫和。與此同時，“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈，西安、南京、太原等市50余城市紛紛下調(diào)落戶門檻，事實上松綁限購，還有租賃、購房等多項財政補貼。

上半年房企銷售高位維持，同比保持小幅度增長，但隨著多數(shù)熱點城市房價上漲透支購買力，信貸資金面的持續(xù)收縮，城市市場逐漸降溫、分化，預(yù)計下半年效果將進一步顯現(xiàn)，成交規(guī)模上行動力不足，為了盡快回籠資金加速周轉(zhuǎn)，新開工和拿地仍將保持高位運行。

·      百強房企土地儲備

2018年上半年房企整體拿地強度有所減弱，但規(guī)模之爭仍在上演。房企在銷售上競爭激烈，在土儲搶奪上也逐步進入白熱化。預(yù)計下半年拿地總量和新增貨值集中度將進一步提升，現(xiàn)金流將成為左右房企投資的主導(dǎo)因素。

1-6月百強房企土儲建筑面積44207.77萬平方米，Top10房企土儲建筑面積23775.30萬平方米，占百強房企53%。龍頭房企中，截止6月末中國恒大、碧桂園土儲建面已超過6000萬平方米的高位，預(yù)計全年土地儲備將達到上億平方米。房企整體拿地規(guī)模達到了一個新的歷史高度，不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。

盡管上半年收并購拿地有所降溫，但考慮到土地成本不斷上升、三四線市場風(fēng)險加大的等因素，未來收并購仍將是部分房企拿地的主要方式。為了應(yīng)對當(dāng)前金融緊缺的情況，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)仍是市場的主流選擇。

總體而言，行業(yè)政策、金融政策雙雙收緊情況下，從拿地完成度來看，房企對于土地投資仍然保持相對謹慎的態(tài)勢，強調(diào)現(xiàn)金流將成為下半年的主旋律。

·      百強房企開工情況

2018年上半年新開工面積累計增速波動上行，1-6月，百強房企新開工面積5987.94萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)359977戶。Top10房企開工面積3044.21萬平方米，占百強房企的51%，龍頭房企中，碧桂園開工面積1102.73萬平方米，未來隨著龍頭房企的商業(yè)擴張進一步加速，各梯隊之間的差距還會繼續(xù)擴大。

2018年諸多一線和熱點二三線城市經(jīng)歷著價格管控，但目前很多城市操作都有“松動”，房企為了沖刺年中業(yè)績，穩(wěn)步加緊推盤進度，因而新開工面積顯著增長。此外二線城市的人才新政和三四線城市的棚改拆遷，催生購房需求持續(xù)釋放，市場熱度整體處在高位維持，為了搶收業(yè)績，預(yù)計房企新開工量扔將保持快速增長。

　　總體而言，房企新開工意愿強烈，一方面補庫存，另一方面也說明對未來市場謹慎樂觀，加快周轉(zhuǎn)以搶收業(yè)績。

·      百強房企銷售情況

2018年上半年，TOP100房企總體銷售規(guī)模近4.35萬億元，同比增長41.92%。特別是二季度以來，受益于部分一二線城市預(yù)售政策的松動及熱點二三四線城市的持續(xù)火熱，房企銷售業(yè)績迎來高峰。TOP100房企二季度實現(xiàn)銷售業(yè)績2.6萬億元，較一季度增長35%。

龍頭房企中，截止6月末碧桂園業(yè)績規(guī)模已超4000億元，6月單月業(yè)績保持了上月近800億元的高位。恒大、萬科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長24.5%和9.3%。截止2018年上半年，500億以上房企數(shù)量已經(jīng)達到了25家，33家超過400億，預(yù)計全年千億房企數(shù)量將達到30家以上。

　　今年上半年，TOP20房企中，超過半數(shù)業(yè)績完成超過50%，其余都基本高于40%。房企上下半年的業(yè)績比例是四六開，大部分房企的供貨集中在下半年，只要供貨符合市場需求、價格合理的話，這些企業(yè)仍存在完成業(yè)績目標(biāo)的希望。 

　　綜合目前的市場情況和房企今年上半年的業(yè)績表現(xiàn)來看，我們認為，那些手握現(xiàn)金充沛的房企，下半年將更為主動。
三精裝修項目市場情況

·      一二線城市精裝修

《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》已經(jīng)明確要求，到2020年新開工全裝修成品住宅面積達到30%，在中央的倡導(dǎo)下，各地方政府已經(jīng)出臺了相應(yīng)的“全裝修”地方政策，明確提出全裝修覆蓋率，努力提高全裝修滲透率。2018年上半年開工項目建筑面積5414.36萬平方米，其中精裝修1114.29萬平方米，精裝修占比20.58%，按照住建部“十三五”規(guī)劃，預(yù)計未來精裝房占比將不斷提升。

TOP50的開發(fā)商是提供精裝房的主力，項目在二三線城市較為集中，非50強開發(fā)商以地方性開發(fā)商為主，主要集中城市為二線城市，其次為一線和三線城市。精裝修的推進是從一二線開始且占比已相對較高，目前正在逐步向三四線延伸。房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的高速發(fā)展之后，一線城市和部分二線城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開發(fā)空間逐步縮小，市場熱度漸由一、二線城市向三四線城市梯次轉(zhuǎn)移。

·      重點城市精裝修

受制于調(diào)控政策持續(xù)高壓，各線城市成交量顯著分化，一線城市近乎腰斬，二線城市漲跌互現(xiàn)，三四線城市持續(xù)火爆。其中鄭州、南寧和南昌等城市依舊維持在較高水平。

　　2018年上半年鄭州、南寧和南昌的精裝修項目建筑面積占比12%，鄭州、南寧和南昌等城市經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，各種配套完善，城市綜合實力較強，對省內(nèi)、外遷入人口有著較強吸引力。外來人口安家落戶需求強烈，將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為購房群體，進一步助推市場熱度。

·      百強房企精裝修

2018年上半年百強房企開工項目總建面積5987.94萬㎡，其中毛坯5001.78萬㎡，全裝修986.16萬㎡，全裝修占比達到16.47%。對于開發(fā)企業(yè)來說，全裝修一方面可以享受稅收減免，另一方面，提高了樓盤品質(zhì)與競爭力。

 　根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，“裝修成本可享受加計扣除20%的優(yōu)惠”這降低了土地增值額度。百強房企的集中度不斷提升，這也促進了全裝修比例的提升。

四百強房企空調(diào)戰(zhàn)略合作

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進入新時代，空調(diào)集采配套市場也得到了前所未有的發(fā)展，眾多優(yōu)秀空調(diào)品牌與國內(nèi)各知名地產(chǎn)商都簽定了集采戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方緊緊抓住集采模式發(fā)展契機，實現(xiàn)了互利共贏。

·      已建立空調(diào)類戰(zhàn)略合作房企

優(yōu)采大數(shù)據(jù)平臺監(jiān)控的300家典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，針對空調(diào)類采購進行過戰(zhàn)略合作的開發(fā)企業(yè)占比76.24%；沒有針對空調(diào)類采購進行戰(zhàn)略合作的開發(fā)企業(yè)占比為23.76%。數(shù)據(jù)說明，在開發(fā)企業(yè)越來越重視降低采購綜合成本的趨勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都建立了空調(diào)類的戰(zhàn)略采購體系。

·      已建立中央空調(diào)戰(zhàn)略合作房企

在已建立空調(diào)類戰(zhàn)略采購體系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，開發(fā)企業(yè)的空調(diào)戰(zhàn)略合作類型是分體式空調(diào)的占比為20.29%；開發(fā)企業(yè)的空調(diào)戰(zhàn)略合作類型是戶式多聯(lián)機的占比為23.19%；開發(fā)企業(yè)的空調(diào)戰(zhàn)略合作類型兩者皆有的占比為56.52%。這意味著建立分體式空調(diào)戰(zhàn)略合作的開發(fā)企業(yè)占比合計達到76.81%；建立中央空調(diào)戰(zhàn)略合作的開發(fā)企業(yè)占比合計達到79.71%。

　　隨著住宅全裝修市場的發(fā)展以及人們對居住舒適度要求的提高，在房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)的環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)為了把房子賣個好價錢，會在精裝修項目中越來越多的采用戶式中央空調(diào)。同時，市場對多聯(lián)機節(jié)能產(chǎn)品的認知度比較高，未來消費升級也會促使開發(fā)企業(yè)選購更多的多聯(lián)機
五空調(diào)品牌房企項目落地率

·      分體式空調(diào)企業(yè)落地率

在已建立分體式空調(diào)戰(zhàn)略合作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，項目選用分體式空調(diào)合作企業(yè)占比排在前三位的分別是美的、格力和大金。其中選用美的的開發(fā)企業(yè)占比66.98%；選用格力的開發(fā)企業(yè)占比48.11；選用大金的開發(fā)企業(yè)占比35.85%。日立、海爾分別以34.91%、33.96%的占比分列第四、五位。

數(shù)據(jù)說明，開發(fā)企業(yè)選用的分體式空調(diào)品牌集中度有所提升，其中以美的、格力為代表的國產(chǎn)系品牌在市場上的關(guān)注度較高，空調(diào)品牌格局進一步向頭部品牌集中。

·      中央空調(diào)企業(yè)落地率

在已建立中央空調(diào)戰(zhàn)略合作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，項目選用中央空調(diào)合作企業(yè)占比排在前三位的分別是大金、美的和日立。其中選用大金的開發(fā)企業(yè)占比50.91%；選用美的的開發(fā)企業(yè)占比45.45%；選用日立的開發(fā)企業(yè)占比44.55%。海爾、麥克維爾、格力分別以18.18%、17.27%、16.36%的占比分列第四-六位。

數(shù)據(jù)說明，開發(fā)企業(yè)選用的中央空調(diào)品牌集中度有所提升，“強者恒強”的品牌格局在中央空調(diào)市場日益強化；另外，以美的、海爾、格力為代表的國產(chǎn)系品牌在戶式中央空調(diào)市場的積極布局已取得顯著成效。

·      空調(diào)品牌區(qū)域落地率

在已建立空調(diào)類戰(zhàn)略采購體系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，項目分布區(qū)域占比前三位分別是華東地區(qū)45%、華北地區(qū)23%、華南地區(qū)和西南地區(qū)11%，項目分布區(qū)域占比最低的是東北地區(qū)1%。數(shù)據(jù)說明，空調(diào)品牌落地的項目集中分布在國內(nèi)經(jīng)濟較發(fā)達的區(qū)域。

　　華東地區(qū)空調(diào)品牌落地率排在前三位的分別是大金25%、格力16%、美的和日立15%，市場份額在頭部品牌的集中度不斷提升。

華北地區(qū)空調(diào)品牌落地率排在前三位的分別是大金21%、日立19%、美的14%，“強者恒強”的品牌競爭格局日益強化。

華南地區(qū)空調(diào)品牌落地率排在前三位的分別是美的24%、格力19%、大金14%，國產(chǎn)系品牌空調(diào)在項目的布局成效逐漸顯現(xiàn)。

西南地區(qū)空調(diào)品牌落地率排在前三位的分別是美的44%、海爾20%、格力16%，市場對國產(chǎn)系品牌的關(guān)注度和認可度較高。

華中地區(qū)空調(diào)品牌落地率排在前三位的分別是美的29%，日立23%，格力18%，國產(chǎn)系品牌不斷發(fā)力擠占日韓系品牌的份額。

綜上，展望2018年下半年，由于天氣狀況的“利好”，空調(diào)產(chǎn)品銷售旺季會逐步開啟，并將在第三季度的受關(guān)注程度迎來最高峰，而后雖然全國性的剛需呈下降趨勢，但南方冬季供暖需求仍然會給空調(diào)企業(yè)帶來可觀的需求。另外，在消費升級大趨勢的影響下，2018下半年將給技術(shù)主導(dǎo)、體驗領(lǐng)先的產(chǎn)品、品牌帶來豐厚的發(fā)展機遇。

【數(shù)據(jù)說明】

1.數(shù)據(jù)來源：1）優(yōu)采大數(shù)據(jù)平臺監(jiān)測的數(shù)據(jù)；2）相關(guān)行業(yè)協(xié)會、上市公司定期報告等公開數(shù)據(jù)；3）優(yōu)采聯(lián)合新浪地產(chǎn)在線發(fā)起的開發(fā)企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)；

2.企業(yè)范疇：百強房企指《2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》排名前100位的開發(fā)企業(yè)；

3.項目屬性：新增土地建面、開工土地建面、全裝修項目數(shù)據(jù)包含招拍掛以及非招拍掛項目；

4.時間跨度：各項數(shù)據(jù)如無特殊說明，統(tǒng)計時間段均為2018年1月1日-6月30日；

5.數(shù)據(jù)范疇：包含大陸地區(qū)的新增土地或項目，而海外及港澳臺地區(qū)的土地數(shù)據(jù)不予計入；包含住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地，而一級土地開發(fā)不予計入，收并購酒店不予計入。

作者：劉少虎、王蕾

優(yōu)采研究院研究專員